Welke risico's kent investeren in Spaanse NPL's?

Een Spaanse hypotheekvordering kan een interessante investeringsmogelijkheid bieden. Zeker wanneer de aankoopprijs van de kredietvordering aantrekkelijk is in verhouding tot de totale schuldpositie en de waarde van het onderliggende vastgoed.

Maar die verhouding vertelt nooit het hele verhaal.

Een investeerder koopt geen woning met korting. Hij koopt een kredietvordering met de daaraan verbonden hypothecaire zekerheden en neemt daarmee ook de juridische, financiële en praktische onzekerheden van het dossier over.

Bij CeroCapital vinden we het daarom belangrijk om niet alleen te vertellen waar de mogelijkheden liggen, maar ook welke risico's daarbij horen.

1. De looptijd staat niet vooraf vast

Misschien wel het belangrijkste verschil met veel traditionele investeringen is dat de exacte looptijd van een NPL-dossier vooraf moeilijk te voorspellen is.

Een dossier kan relatief snel worden opgelost wanneer een debiteur tot betaling overgaat of wanneer partijen tot een regeling komen.

Maar een juridisch traject kan ook aanzienlijk langer duren.

Procedures kunnen vertraging oplopen door bijvoorbeeld processtappen, bezwaren, administratieve verwerking of omstandigheden rond de debiteur en het onderpand.

Een investering in een hypotheekvordering moet daarom niet worden gedaan met vermogen dat op een vooraf bepaalde datum weer beschikbaar moet zijn.

2. Een hypotheekrecht betekent niet dat u direct eigenaar bent

Dit is een belangrijk uitgangspunt.

Wanneer een investeerder een hypothecaire kredietvordering koopt, wordt hij schuldeiser. Hij wordt niet automatisch eigenaar van het onderliggende vastgoed.

Ook wanneer de debiteur niet betaalt, kan het vastgoed niet simpelweg door de schuldeiser worden overgenomen.

Wanneer uiteindelijk eigendom van het onderpand wordt nagestreefd, moet het daarvoor geldende Spaanse juridische traject worden gevolgd. Dat kan onder meer leiden tot veiling en adjudicatie.

Het vastgoed vormt dus een belangrijke zekerheid, maar het hypotheekrecht is niet hetzelfde als directe eigendom.

3. De vastgoedwaarde kan veranderen

Bij de analyse van een dossier speelt de waarde van het onderliggende vastgoed een belangrijke rol.

Een taxatie of marktvergelijking blijft echter een waardering op een bepaald moment.

De Spaanse vastgoedmarkt kan stijgen, maar ook dalen. Bovendien kunnen lokale omstandigheden sterk verschillen tussen bijvoorbeeld Ibiza, Mallorca, Alicante of andere delen van Spanje.

Ook de staat van het object kan gedurende een langdurig traject veranderen.

Daarom mag een indicatieve marktwaarde nooit worden gezien als een gegarandeerde toekomstige verkoopopbrengst.

4. Een groot verschil tussen aankoopprijs en vastgoedwaarde is geen rendement

Stel dat een hypotheekcessie voor €65.000 wordt gekocht en het onderliggende vastgoed op dat moment een indicatieve marktwaarde van €450.000 heeft.

Dat kan op het eerste gezicht lijken alsof er €385.000 aan potentiële winst aanwezig is.

Dat is een verkeerde vergelijking.

De investeerder heeft voor €65.000 niet het vastgoed gekocht. Hij heeft een kredietvordering gekocht waarop een hypotheekrecht rust.

Tussen de aankoop van die kredietvordering en een eventuele uiteindelijke realisatie kunnen nog juridische procedures, kosten, belastingen, onderhandelingen en veel tijd zitten.

Ook is niet vooraf gegarandeerd welke van de mogelijke strategische routes uiteindelijk kan worden gerealiseerd.

Het verschil tussen aankoopprijs, schuldpositie en indicatieve vastgoedwaarde is daarom een belangrijk onderdeel van de analyse, maar geen gegarandeerd rendement.

5. De debiteur blijft onderdeel van het dossier

Achter iedere NPL zit een kredietrelatie en daarmee een debiteur.

De omstandigheden van die debiteur kunnen invloed hebben op het verloop van het dossier.

Er kan bijvoorbeeld alsnog worden afgelost, een betalingsregeling worden getroffen of discussie ontstaan over de vordering of de procedure.

Dat betekent ook dat niet ieder dossier uiteindelijk eindigt met het verkrijgen van het onderliggende vastgoed.

Sterker nog: aflossing door de debiteur kan juist één van de mogelijke uitkomsten zijn.

Een investeerder moet daarom niet uitsluitend vanuit het scenario van vastgoedverwerving naar een hypotheekcessie kijken.

6. Juridische procedures brengen onzekerheid mee

Spaanse hypotheekvorderingen vallen onder Spaans recht.

Dat betekent dat de juridische positie zorgvuldig moet worden onderzocht en dat voor eventuele vervolgstappen Spaanse juridische expertise nodig is.

De status van de procedure, de hypotheekrechten, bestaande inschrijvingen, de documentatie en andere juridische omstandigheden kunnen per dossier verschillen.

Een dossier dat op papier aantrekkelijk lijkt, kan juridisch minder interessant blijken te zijn.

Daarom worden dossiers vóór een aankoop juridisch beoordeeld en werkt CeroCapital gedurende het proces met Spaanse advocaten, notarissen, procuradores en andere lokale specialisten.

Ook met professionele begeleiding blijft een juridische procedure echter een procedure waarvan duur en uitkomst niet volledig vooraf kunnen worden gegarandeerd.

7. Er kunnen aanvullende kosten ontstaan

De aankoopprijs van de kredietvordering is niet noodzakelijk het enige bedrag waarmee rekening moet worden gehouden.

Afhankelijk van het dossier kunnen onder meer kosten ontstaan voor:

• Spaanse advocaten;
• procurador;
• notaris;
• registratie;
• gerechtelijke procedures;
• taxaties;
• belastingen;
• beheer;
• en eventuele kosten rondom adjudicatie of latere verkoop van vastgoed.

Welke kosten van toepassing zijn, verschilt per dossier.

CeroCapital probeert de bekende dossierkosten vooraf zo inzichtelijk mogelijk te maken. Bij langdurige of veranderende procedures kunnen echter aanvullende kosten ontstaan die bij aanvang nog niet exact zijn vast te stellen.

8. De kredietvordering is niet direct liquide

Een hypotheekvordering is geen beursgenoteerd aandeel dat op ieder gewenst moment via een handelsplatform kan worden verkocht.

Doorverkoop van een kredietvordering kan een mogelijke strategische route zijn, maar er is geen garantie dat op het gewenste moment een koper beschikbaar is of dat deze bereid is de gewenste prijs te betalen.

Daarom moet een investeerder rekening houden met beperkte liquiditeit.

Dit is bij uitstek een investering waarbij een langere horizon noodzakelijk kan zijn.

9. Voorwaarden kunnen tijdens het aankoopproces veranderen

Voordat een hypotheekcessie definitief notarieel wordt overgedragen, kunnen omstandigheden veranderen.

De verkopende partij kan bijvoorbeeld aanvullende informatie verstrekken, voorwaarden aanpassen of uiteindelijk besluiten een transactie niet onder de eerder besproken condities voort te zetten.

CeroCapital begeleidt de investeerder gedurende dit traject en informeert hem over relevante wijzigingen.

De investeerder houdt uiteindelijk zelf de keuze of hij onder gewijzigde voorwaarden met een dossier verder wil gaan.

Pas wanneer de cessie definitief is overeengekomen en juridisch is overgedragen, staat de positie van de nieuwe schuldeiser vast overeenkomstig de overdrachtsdocumentatie.

10. Iedere kredietvordering is anders

Er bestaat geen standaard-NPL.

Twee appartementen in dezelfde straat kunnen onderdeel zijn van twee juridisch totaal verschillende dossiers.

Daarom kijken wij niet uitsluitend naar het vastgoed.

Bij de beoordeling zijn onder andere relevant:

Aankoopprijs

Voor welk bedrag kan de kredietvordering worden verkregen?

Totale schuldpositie

Welke hoofdsom, rente en eventuele kosten maken onderdeel uit van de vordering?

Hypotheekzekerheid

Welke zekerheid rust op het onderpand en welke positie wordt overgenomen?

Juridische status

Waar bevindt het dossier zich in het juridische traject?

Onderpand

Wat is de aard, locatie, staat en indicatieve marktwaarde van het vastgoed?

Debiteur

Welke omstandigheden kunnen invloed hebben op de verdere afwikkeling?

Kosten en tijd

Welke vervolgstappen kunnen noodzakelijk zijn en welke kosten en looptijd kunnen daarmee samenhangen?

Pas wanneer die onderdelen gezamenlijk worden beoordeeld, ontstaat een realistisch beeld van de verhouding tussen mogelijkheid en risico.

Risico beperken begint bij selectie

Risico kan bij dit type investering nooit volledig worden weggenomen.

Wel kan het vooraf zo zorgvuldig mogelijk worden onderzocht.

Daarom begint de werkwijze van CeroCapital bij de selectie en analyse van het individuele dossier.

Daarbij kijken we niet alleen naar de potentiële positieve uitkomst, maar juist ook naar de vraag: wat gebeurt er wanneer het dossier anders verloopt dan verwacht?

De verhouding tussen de aankoopprijs, de totale vordering en de onderliggende vastgoedzekerheid speelt daarbij een belangrijke rol.

Daarnaast kan spreiding over meerdere dossiers, indien passend bij het beschikbare vermogen en het risicoprofiel van de investeerder, het specifieke risico van één individueel dossier verminderen. Ook kunnen verschillende dossiers verschillende looptijden en uitkomsten hebben.

Spreiding neemt de onderliggende risico's echter niet weg.

Vier routes, geen gegarandeerde uitkomst

Na aankoop van een kredietvordering kunnen verschillende strategische routes ontstaan:

• 1. Aflossing door de debiteur
• 2. Possession / beheer
• 3. Veiling & adjudicatie
• 4. Doorverkoop van de kredietvordering

Welke route uiteindelijk mogelijk of aantrekkelijk is, hangt af van het individuele dossier en de ontwikkelingen gedurende het traject.

CeroCapital begeleidt en coördineert het proces, maar geeft geen garanties over de uiteindelijke uitkomst, looptijd of het rendement van een investering.

Waarom wij juist over risico's willen vertellen

Investeren in Spaanse hypotheekvorderingen is geen eenvoudige of volledig voorspelbare investering.

Juist de complexiteit van deze markt kan mogelijkheden creëren, maar diezelfde complexiteit brengt risico's met zich mee.

Wij vinden daarom dat een investeerder vóór aankoop niet alleen moet begrijpen waar het mogelijke resultaat vandaan kan komen, maar ook wat er onderweg anders kan lopen dan verwacht.

Pas daarna kan een weloverwogen beslissing over een individueel dossier worden genomen.

Verder lezen

Wilt u eerst begrijpen waarom banken dergelijke kredietvorderingen überhaupt verkopen?

Lees: Waarom verkopen Spaanse banken hypotheekvorderingen met korting?

Wilt u weten hoe investeren via een hypotheekvordering verschilt van rechtstreeks Spaans vastgoed kopen?

Lees: Vastgoed kopen of investeren via een hypotheekvordering?

Voor meer informatie over het Spaanse juridische traject:

Juridisch, veiling & adjudicatie

Of bekijk geanonimiseerde voorbeelden van hypotheekcessies:

Bekijk het Portfolio