Wie wil investeren in Spanje denkt meestal als eerste aan vastgoed. Een appartement op Ibiza, een villa aan de Costa Blanca of een woning aan de Costa del Sol wordt gekocht, verhuurd en op termijn mogelijk weer verkocht.
Maar er bestaat nog een andere, veel minder bekende manier om een positie in de Spaanse vastgoedmarkt te verkrijgen.
In plaats van het vastgoed zelf te kopen, kan een investeerder een bestaande hypothecaire kredietvordering overnemen. Bij betalingsachterstanden kan het daarbij gaan om een zogenoemde Non-Performing Loan (NPL).
Het onderliggende vastgoed is dan niet de investering zelf, maar vormt de zekerheid achter de kredietvordering.
Dat verschil is essentieel.
Vastgoed kopen: direct eigenaar
Bij een traditionele vastgoedinvestering is de structuur relatief eenvoudig te begrijpen.
U koopt bijvoorbeeld een appartement voor €400.000. Na de notariële overdracht bent u eigenaar. Vervolgens kunt u het vastgoed, binnen de geldende juridische en fiscale regels, zelf gebruiken, verhuren of later verkopen.
Het mogelijke resultaat is daarmee voornamelijk afhankelijk van factoren als de aankoopprijs, huurinkomsten, onderhoudskosten en de toekomstige waarde van het vastgoed.
Bij een hypotheekvordering begint de investering vanuit een heel andere positie.
Een hypotheekvordering kopen: schuldeiser worden
Bij een hypotheekcessie koopt de investeerder niet het huis of appartement, maar een bestaande kredietvordering waarop een hypotheekrecht rust.
Via een cesión de crédito wordt de positie van de oorspronkelijke kredietverstrekker overgedragen aan de nieuwe schuldeiser.
De investeerder wordt daarmee dus niet automatisch eigenaar van het vastgoed.
Hij neemt de kredietpositie over, inclusief de daaraan verbonden rechten en zekerheden voor zover deze juridisch onderdeel van de cessie zijn.
Daarom kijken wij bij CeroCapital anders naar een dossier dan een traditionele vastgoedbelegger.
Niet alleen de marktwaarde van het vastgoed is van belang. Minstens zo belangrijk zijn de hoogte van de totale vordering, opgebouwde rente en kosten, de juridische status van het dossier, de positie van de hypotheek en de prijs waarvoor de kredietvordering kan worden overgenomen.
Waarom kan dat interessant zijn?
Banken en andere kredietverstrekkers kunnen om verschillende redenen besluiten een bestaande kredietvordering te verkopen.
Daarbij kan een situatie ontstaan waarin de prijs waarvoor de kredietvordering wordt aangeboden aanzienlijk lager ligt dan de openstaande vordering en/of de indicatieve marktwaarde van het onderliggende vastgoed.
Dat betekent niet automatisch dat het verschil winst is.
Een investeerder koopt immers een juridische kredietpositie met een eigen looptijd, onzekerheden, kosten en risico's.
Juist daarom draait de beoordeling van een dossier om de verhouding tussen verschillende factoren:
- de aankoopprijs van de kredietvordering;
- de totale schuldpositie;
- het onderliggende hypotheekrecht;
- de juridische status;
- de indicatieve marktwaarde van het onderpand;
- eventuele aanvullende kosten;
- en de mogelijke routes na aankoop.
Een ogenschijnlijk groot verschil tussen de aankoopprijs van een kredietvordering en de waarde van het vastgoed kan aantrekkelijk lijken, maar is nooit op zichzelf voldoende om een dossier als interessante investering te beoordelen.
Vier mogelijke routes na aankoop
Een belangrijk verschil met het rechtstreeks kopen van vastgoed is dat een hypotheekvordering meerdere mogelijke uitkomsten kan hebben.
1. Aflossing door de debiteur
De eerste mogelijkheid is dat de debiteur geheel of gedeeltelijk tot betaling overgaat.
De investeerder heeft immers de positie van schuldeiser overgenomen. Een regeling of aflossing kan daarom een mogelijke uitkomst van het dossier zijn.
2. Possession of beheer
Afhankelijk van de omstandigheden kan in bepaalde dossiers een situatie ontstaan waarin possession, gebruik of beheer van het onderpand onderdeel wordt van de gekozen strategie, zonder dat daarmee automatisch sprake is van juridische eigendom.
De exacte mogelijkheden zijn afhankelijk van het individuele dossier en de juridische afspraken.
3. Veiling en adjudicatie
Wanneer betaling uitblijft, kan het nodig zijn het Spaanse juridische executietraject voort te zetten.
Een hypotheekhouder kan het onderliggende vastgoed niet simpelweg naar zich toetrekken omdat de debiteur niet betaalt.
Het onderpand moet via het daarvoor geldende formele juridische traject worden uitgewonnen. Uiteindelijk kan het vastgoed via veiling en adjudicación aan de schuldeiser of een andere partij worden toegewezen.
Pas via een dergelijke formele route kan eigendom van het vastgoed ontstaan.
4. Doorverkoop van de kredietvordering
Er bestaat nog een vierde mogelijkheid: de kredietvordering zelf opnieuw verkopen.
De investeerder hoeft dus niet noodzakelijk te wachten totdat een dossier eindigt met aflossing of adjudicatie. Afhankelijk van de omstandigheden kan ook overdracht van de kredietpositie aan een andere investeerder een mogelijke exit zijn.
Een concreet voorbeeld uit Ibiza
Een daadwerkelijk aangekocht dossier uit het portfolio van CeroCapital laat goed zien waarom het belangrijk is onderscheid te maken tussen het vastgoed en de kredietvordering.
Het dossier heeft betrekking op residentieel vastgoed in Ibiza-stad met een oppervlakte van 113 m², gebouwd in 1990.
De hypotheekcessie is inclusief kosten aangekocht voor €65.000.
Ten tijde van de beoordeling werd voor het onderliggende vastgoed een indicatieve marktwaarde van circa €450.000 gehanteerd.
Dat betekent nadrukkelijk niet dat het verschil tussen €65.000 en €450.000 automatisch winst is.
De investeerder kocht voor €65.000 geen woning van €450.000, maar een hypothecair gezekerde kredietpositie.
De uiteindelijke waarde van die positie wordt mede bepaald door de juridische afwikkeling, de schuldpositie, kosten, tijdsduur, de werkelijke waarde van het vastgoed op het relevante moment en de gekozen strategie.
Juist dit voorbeeld maakt het fundamentele verschil zichtbaar tussen rechtstreeks vastgoed kopen en investeren via een hypotheekvordering.
Waarom is deze markt minder toegankelijk?
Een appartement in Spanje kan via duizenden makelaars worden gevonden.
Een interessante hypotheekcessie vinden en beoordelen is iets anders.
Daarvoor zijn toegang tot dossiers, lokale relaties en gespecialiseerde juridische kennis nodig. Bovendien moet vóór aankoop duidelijk worden wat precies wordt overgenomen en welke juridische positie de investeerder daarmee verkrijgt.
CeroCapital werkt daarom samen met Spaanse advocaten, notarissen, procuradores, taxateurs en andere lokale specialisten.
Wij begeleiden het traject vanaf de selectie en analyse van een dossier tot de bieding en de uiteindelijke notariële cessie.
De investeerder koopt daarbij individueel en voor eigen rekening en risico een specifieke kredietvordering. Er wordt geen vermogen van verschillende investeerders samengevoegd in één fonds.
Wat past bij welke investeerder?
Rechtstreeks vastgoed en een hypotheekvordering zijn twee wezenlijk verschillende vormen van investeren.
Wie een woning wil bezitten, zelf wil gebruiken of direct wil verhuren, zal eerder naar traditioneel vastgoed kijken.
Een hypotheekvordering kan interessanter zijn voor een investeerder die juist vanuit de schuldeiserspositie wil investeren en begrijpt dat daarbij meerdere mogelijke routes, een onzekere looptijd en juridische procedures horen.
De meeste dossiers waarmee CeroCapital werkt vereisen een investering vanaf circa €50.000. De benodigde investering verschilt per kredietvordering.
Niet alleen naar het vastgoed kijken
Misschien is dit uiteindelijk het belangrijkste verschil.
Een traditionele vastgoedinvesteerder vraagt: “Wat is dit vastgoed waard en wat kan ik ermee verdienen?”
Bij een hypotheekcessie begint de analyse eerder met: “Welke kredietpositie kan ik verkrijgen, welke zekerheden zijn daaraan verbonden en hoe verhoudt de aankoopprijs zich tot de totale vordering en het onderpand?”
Het vastgoed blijft belangrijk — het vormt immers de onderliggende zekerheid — maar de investering begint bij de kredietvordering.
Dat is de markt waarin CeroCapital zich heeft gespecialiseerd.
Meer weten?
Wilt u eerst beter begrijpen wat een Non-Performing Loan precies is?
Wilt u zien hoe een aankoop van een hypotheekcessie in de praktijk verloopt?
Of bekijk geanonimiseerde voorbeelden van daadwerkelijk aangekochte hypotheekcessies:
Belangrijke informatie
Investeren in hypothecaire kredietvorderingen kent risico's. De juridische afwikkeling kan langer duren dan verwacht, vastgoedwaarden kunnen veranderen en kosten en uiteindelijke uitkomsten verschillen per dossier. Een indicatieve vastgoedwaarde of resultaat uit een eerder dossier biedt geen garantie voor een toekomstige opbrengst.
Iedere investering wordt individueel beoordeeld en vindt plaats voor rekening en risico van de investeerder.