Een van de eerste vragen die wij krijgen wanneer iemand voor het eerst kennismaakt met de markt voor Spaanse hypotheekvorderingen is heel begrijpelijk:
Waarom zou een bank een hypotheekvordering verkopen voor een bedrag dat aanzienlijk lager kan liggen dan de openstaande schuld of de waarde van het onderliggende vastgoed?
Als er bijvoorbeeld een hypotheekrecht rust op vastgoed met een aanzienlijke marktwaarde, waarom wacht de bank dan niet gewoon totdat de volledige schuld wordt afgelost of het vastgoed via een juridische procedure wordt uitgewonnen?
Het antwoord is dat een bank vanuit een fundamenteel andere positie naar zo'n dossier kijkt dan een individuele investeerder.
Voor een bank is een problematische lening niet alleen een mogelijke toekomstige opbrengst. Het is ook een positie op de balans die kapitaal, tijd, voorzieningen en operationele capaciteit vraagt.
Wat gebeurt er wanneer een lening niet meer wordt betaald?
Een hypotheeklening begint normaal gesproken als een financieel product waarop een bank rente en aflossing ontvangt.
Wanneer een debiteur structureel niet meer volgens afspraak betaalt, kan de lening uiteindelijk als Non-Performing Loan (NPL) worden aangemerkt.
Voor de bank verandert daarmee het karakter van de positie.
De verwachte kasstroom valt geheel of gedeeltelijk weg, terwijl de bank het dossier wel moet blijven beheren. Daarnaast kunnen voorzieningen, juridische procedures en administratieve werkzaamheden noodzakelijk zijn.
De Europese Centrale Bank heeft er in het verleden herhaaldelijk op gewezen dat grote hoeveelheden NPL's de winstgevendheid en operationele capaciteit van banken kunnen belasten. NPL's leveren minder inkomsten op, kunnen hogere voorzieningen vereisen en leggen beslag op middelen die een bank ook voor andere activiteiten kan gebruiken.
Voor een bank kan het daarom rationeel zijn om een problematische kredietpositie te verkopen en het dossier van de balans te halen.
Een bank kijkt niet alleen naar de waarde van het huis
Hier ontstaat vaak een misverstand.
Stel dat een woning een indicatieve marktwaarde heeft van €400.000.
Dat betekent niet dat een bank vandaag €400.000 beschikbaar heeft.
Om waarde uit het onderpand te realiseren kan eerst een lang traject nodig zijn. Er kunnen onderhandelingen met de debiteur plaatsvinden, juridische procedures moeten worden gevoerd en uiteindelijk kan een formele executie of veiling noodzakelijk zijn.
Daarbij spelen tijd, kosten en onzekerheid een belangrijke rol.
Een bank kan daarom voor de keuze staan:
- zelf een dossier gedurende langere tijd blijven beheren en proberen de maximale waarde te realiseren;
- of de kredietvordering nu verkopen tegen een lagere prijs en daarmee tijd, risico en verdere operationele belasting overdragen aan een nieuwe schuldeiser.
De verkoopprijs van een hypotheekvordering moet dus niet één-op-één worden vergeleken met de vraagprijs van het onderliggende vastgoed.
Het zijn twee verschillende zaken.
Zekerheid heeft waarde, maar tijd ook
Bij een hypothecair gedekte kredietvordering beschikt de schuldeiser over een belangrijke zekerheid: het hypotheekrecht op het onderliggende vastgoed.
Dat maakt een dergelijke positie wezenlijk anders dan een volledig ongedekte vordering.
Maar ook een sterke zekerheid moet juridisch kunnen worden uitgewonnen.
En tijd heeft economische waarde.
Wanneer een procedure bijvoorbeeld meerdere jaren duurt, moet een koper rekening houden met juridische kosten, onzekerheid over de uiteindelijke vastgoedwaarde, mogelijke belastingen en kosten na adjudicatie en het feit dat het geïnvesteerde vermogen gedurende het traject niet vrij beschikbaar is.
Een professionele koper verwerkt deze onzekerheden in de prijs die hij bereid is voor de kredietvordering te betalen.
Daarom kan er een verschil ontstaan tussen:
- de totale openstaande schuld;
- de waarde van het onderliggende vastgoed;
- en de marktprijs van de kredietvordering.
Dat verschil is geen gratis winst. Het is mede een vergoeding voor het overnemen van tijd, onzekerheid, juridische complexiteit en risico.
Banken maken voortdurend keuzes over hun balans
Een bank heeft bovendien andere doelstellingen dan een particuliere investeerder.
Het verdienmodel van een bank bestaat primair uit het verstrekken en beheren van krediet en andere financiële dienstverlening. Het jarenlang individueel begeleiden van een groot aantal problematische dossiers kan relatief veel capaciteit vragen.
Daarnaast staan Europese banken onder toezicht en moeten zij rekening houden met kapitaalvereisten, voorzieningen en de kwaliteit van hun kredietportefeuille.
Onderzoek van Banco de España naar Europese toezichtmaatregelen laat bijvoorbeeld zien dat banken na strengere richtlijnen oudere NPL-posities sneller van hun balans verwijderden. Ook de ECB beschrijft de ontwikkeling van secundaire markten voor probleemkredieten als een manier waarop banken hun NPL-posities kunnen verminderen.
Verkoop is daarmee geen vreemde uitzondering.
Het is onderdeel van het beheer van een kredietportefeuille.
Waarom koopt een andere partij zo'n positie dan wél?
Daar zit precies het interessante verschil.
Wat voor een grote bank een relatief klein, arbeidsintensief of langdurig dossier kan zijn, kan voor een gespecialiseerde investeerder juist interessant zijn.
Die investeerder kan bereid zijn:
- langer te wachten;
- een juridisch traject te doorlopen;
- actief naar een regeling met de debiteur te zoeken;
- de kredietvordering later door te verkopen;
- of uiteindelijk via veiling en adjudicatie een positie in het onderliggende vastgoed te verkrijgen.
De investeerder accepteert daarmee werkzaamheden, onzekerheden en risico's waar de bank vanaf wil.
Daar staat tegenover dat de aankoopprijs zodanig moet zijn dat die risico's en mogelijke kosten in de investering kunnen worden opgevangen.
Een voorbeeld uit ons Portfolio
Een van de hypotheekcessies die via CeroCapital succesvol is aangekocht, heeft betrekking op residentieel vastgoed in Ibiza-stad.
Het onderpand: 113 m² residentieel vastgoed, bouwjaar 1990. Voor het vastgoed werd ten tijde van de beoordeling een indicatieve marktwaarde van circa €450.000 gehanteerd.
De hypotheekcessie werd inclusief kosten aangekocht voor €65.000.
Dat verschil springt natuurlijk onmiddellijk in het oog.
Maar de verkeerde conclusie zou zijn: “Voor €65.000 is vastgoed ter waarde van €450.000 gekocht.”
Dat is niet wat er is gebeurd.
Voor €65.000 werd een hypothecaire kredietvordering gekocht. De investeerder werd daarmee schuldeiser. Het vastgoed bleef het onderpand van de kredietvordering.
De uiteindelijke uitkomst is vervolgens afhankelijk van het juridische dossier en de gekozen strategie.
Bekijk deze case in ons Portfolio
Waarom verkoopt de bank dit dan niet voor bijvoorbeeld €300.000?
Ook dat is een logische vraag.
De waarde van een kredietvordering wordt niet uitsluitend bepaald door de waarde van het onderpand.
Een potentiële koper zal ook kijken naar onder andere:
De totale vordering
Hoe groot is de juridisch afdwingbare schuld inclusief eventuele rente en kosten?
De hypotheekpositie
Welke rechten en zekerheden worden precies overgedragen?
De juridische status
Waar bevindt het dossier zich in het proces?
De debiteur
Is een minnelijke regeling of aflossing realistisch?
De verwachte looptijd
Hoe lang kan het duren voordat waarde uit de positie kan worden gerealiseerd?
Kosten
Welke advocaat-, procurador-, notaris-, registratie-, gerechtelijke en eventuele fiscale kosten kunnen nog volgen?
Het onderpand
Wat is de realistische marktwaarde en hoe verkoopbaar is het vastgoed?
Risico
Welke juridische, economische en praktische onzekerheden neemt de koper over?
Pas wanneer deze factoren samen worden beoordeeld, ontstaat een zinvolle prijs voor een kredietvordering.
Niet iedere NPL is automatisch interessant
Dat banken NPL's verkopen, betekent nadrukkelijk niet dat iedere aangeboden kredietvordering een goede investering is.
Integendeel.
Een lage aankoopprijs alleen zegt weinig.
Een kredietvordering van €50.000 kan duur zijn wanneer de juridische positie zwak is of het onderpand onvoldoende waarde vertegenwoordigt.
Een kredietvordering van €200.000 kan daarentegen interessant zijn wanneer de totale vordering, hypotheekpositie, juridische status en onderliggende zekerheid daar voldoende tegenover staan.
Daarom begint CeroCapital niet bij de vraag: “Hoe groot is de korting?” maar bij: “Welke juridische en economische positie koopt de investeerder voor deze prijs?”
Dat is een wezenlijk andere manier van kijken.
Waar ontstaat dan de mogelijkheid voor de investeerder?
De mogelijkheid ontstaat doordat bank en investeerder verschillende belangen, tijdshorizons en kostenstructuren hebben.
De bank kan zekerheid en snelheid belangrijker vinden dan het maximaal mogelijke resultaat uit één individueel dossier.
Een gespecialiseerde investeerder kan juist bereid zijn tijd en expertise in dat specifieke dossier te steken.
Daarmee ontstaat een markt waarin een kredietvordering voor beide partijen een verschillende economische waarde kan hebben.
Precies daar bevindt zich de markt waarin CeroCapital opereert.
Wij zoeken niet simpelweg naar de grootste korting. Wij kijken naar de combinatie van aankoopprijs, totale schuldpositie, juridische status en onderliggende vastgoedzekerheid en beoordelen vervolgens welke strategische routes een dossier kan bieden.
Meer weten?
Wilt u eerst begrijpen wat u juridisch precies koopt?
Wilt u het verschil begrijpen tussen rechtstreeks Spaans vastgoed kopen en investeren via een kredietvordering?
Lees: Vastgoed kopen of investeren via een hypotheekvordering?
Of bekijk voorbeelden van daadwerkelijk aangekochte hypotheekcessies:
Belangrijke informatie
Een verschil tussen de aankoopprijs van een kredietvordering, de totale schuldpositie en de indicatieve waarde van het onderpand vormt geen garantie voor rendement.
Juridische procedures kunnen langer duren dan verwacht, vastgoedwaarden kunnen veranderen en kosten en uiteindelijke uitkomsten verschillen per dossier.
Iedere investering wordt individueel beoordeeld en vindt plaats voor rekening en risico van de investeerder.